국내 증시에 상장한 리츠들의 시가총액 총액이 4년 만에 약 50배 이상 늘어난 것으로 나타났습니다
현재 국내 상장 리츠는 총 15개로 시가총액으로는 약 6조 원에 달합니다
2017년 말 1,200억 원에 불과했던 리츠 시가총액 총액이 4여 년 만에 50배 정도 상승한 것인데요
최근 국내 주식시장의 상승세가 꺾이면서 연 5~7% 이상의 배당 수익률을 기록하는 리츠에 대한 관심이 늘어나고 있고, 개별 시가총액 1조 원이 넘는 대형 리츠도 등장했습니다
롯데리츠가 11월 11일 기준으로 약 1조 3천억 원의 규모이며, SK리츠가 9,700억 원의 규모를 뽐내고 있습니다
리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하여 발생하는 임대 수익이나 시세 차익을 투자자에게 배당하는 간접 투자 상품으로 법인세 감면을 위해 배당가능이익의 90%를 배당해야 하기 때문에 보통 고배당 상품으로 인기가 많습니다
▶ 롯데리츠 개요
※ 리츠 개요
국내 상장 리츠 중 국내 최대의 자산 규모, 시가총액을 갖춘 롯데리츠는 2019년 3월 설립, 5월에 국토교통부 영업 인가를 획득한 후, 롯데백화점 강남점을 현물출자로 취득하며 사업을 개시하였습니다
이후 IPO 과정을 거치며 롯데백화점 구리점, 광주점, 창원점 / 롯데아울렛 율하점, 청주점 / 롯데마트 율하점, 서청주점, 의왕점, 장유점을 매입하고 책임임대차를 개시하였습니다
2021년 3월, 유상증자를 통해 확보한 자금으로 롯데백화점 안산점, 중동점 / 롯데마트 계양, 춘천점 / 롯데프리미엄아울렛 이천점 / 롯데마트몰 김포물류센터 등을 매입하며, 총 2조 3천억 원 규모의 14개 자산을 운영 중에 있습니다
주식시장 상장과 유상증자 후에도 여전히 롯데쇼핑이 50% 지분율을 확보하며 대주주 지위를 확보하고 있으며, 국내 최고 유통 기업 중 하나인 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스를 든든한 책임 임차인으로 두고 있어 공실률 0%를 기록하고 있습니다
※ 임대차 현황
롯데리츠는 IPO 당시 편입 자산 8개와 유상증자 편입 자산 6개 등 총 14개의 자산을 보유하고 있으며, 최근에는 롯데마트 경기양평점을 신규 자산으로 편입할 예정에 있습니다
롯데리츠는 편입 자산 100%를 트리플 넷 (Triple-Net) 구조의 임대차 구조로 되어있어, 임대인에게 유리한 조건입니다
Triple-Net 임대차 계약
- 임차인이 임대료 뿐만 아니라 재산세, 보험료 및 수선비 등 관리 비용까지 부담하는 임대차 계약
- 국내 대부분 리츠가 대부분 Triple-Net 형태로 계약
또한 14개 자산은 총 6개의 트랜치 (Tranche)로 구성되어있는데, 트랜치는 일종의 묶음으로 동일 조건 및 임대차 기간으로 보유 자산을 묶은 것으로 보면 되겠습니다
15번째 자산인 롯데마트 경기양평점은 IPO 당시 편입한 1차 자산들과 동일한 임대차 조건으로 계약 체결할 예정이며, 트랜치 D에 포함되어 운영 및 관리하게 됩니다
추가 자산 편입으로 전체 자산의 65%에 해당하는 자산이 수도권에 위치하여 향후 자산 가치 상승에 유리하며, 임대차 기간 별로 6개 트렌치로 구분되어 있어 자산의 임대차 만기 도래 리스크를 분산시켜 최소화하였습니다
▶ 운영 실적 및 배당금 / 사업 전략
※ 운영 실적 및 배당금
롯데리츠의 운영 수익은 자산이 늘어남에 따라 매기 늘어나고 있으며 올해 말까지인 6기인 경우에는 약 548억 원의 임대 수익을 낼 것으로 기대하고 있습니다
늘어나는 임대료 수입에 비례해 당기순이익도 매 반기 늘어나고 있는데, 리츠의 특성상 당기순이익과 감가상각비의 합 내에서 배당 가능 금액을 설정할 수 있는 만큼 배당금도 매 반기 늘어나고 있습니다
3기 이후부터는 롯데리츠의 배당수익률은 6.4% 이상을 꾸준히 유지하고 있습니다
※ 향후 사업 전략
① 안정적인 임대 수익 및 추가 상승 여력 확보
롯데리츠는 전체 자산의 97%가 고정 임대료 상승 및 안정적인 상승 조건으로 구성되어 있습니다
트랜치 A, B, C는 연간 고정 임대료 상승률 1.5% 적용하고 있으며, 트랜치 F의 경우에는 고정 임대료 43억 + 전년도 소비자물가지수 연동 조건을 적용하고 있습니다
트랜치 D, E의 경우에만 고정 임대료 259억 원, 매출 연동 임대료 (전년도 매출액의 0.45%)의 조건으로 운영되고 있어 전체 자산의 3% 정도만 점포 매출 연동으로 임대로 변동 자산으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다
매출 연동인 3%도 2020년도 코로나19 최악의 시기라고 가정하면, 임차인의 매출이 최저점은 지났다고 예상할 수 있어 매출연동 임대료 금액도 점차 늘어날 것으로 전망하고 있습니다
② 우량 자산의 우선매수권 확보
롯데리츠는 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스가 보유한 8.7조 규모의 자산에 대한 우선매수협상권 (ROFO, Right of First Offer) 확보를 통해 장기적인 성장 모멘텀을 확보했으며, 중장기적으로는 롯데그룹사 전체 자산에 대한 편입 가능성을 열어놓고 있습니다
리츠의 특성상 추가 자산 편입이 중요한데, 동 리츠는 안정적인 자산 확보가 가능하다는 장점을 가지고 있습니다
또한 낮은 LTV 수준 및 차입금 조달 금리를 통해 타 리츠 대비 우수한 재무구조를 유지하고 있으며, 금리 인상 시기에도 임대 수익 상승분과 회사채 추가 발행으로 6% 이상의 높은 배당수익률을 유지해나갈 계획입니다
▶ 롯데리츠 주가
롯데리츠 주가는 유상증자 직후 지속적으로 상승하다 최근까지 하락하고 있는 모습입니다
직접적인 이유는 아닐 수 있으나 투자 자산이 대부분 리테일 쪽이나 코로나19 영향을 간접적으로 밸류레이션 할인을 받은 것 같고, 또한 대주주 지분이 50% 있다는 것이 장점이자 단점이 되는 모양새입니다
롯데리츠의 대주주인 롯데쇼핑은 유상증자 시에도 물량의 절반을 투자하며 지분 50%를 유지했는데, 결국 유상증자 대금은 롯데쇼핑 자산 매입에 들어가서 롯데쇼핑의 자금 숨통을 터주는 역할은 하지만 실제 주주들의 주가 상승에는 큰 도움을 못 줬다는 점인데요
일각에서 롯데리츠가 롯데쇼핑의 현금인출기라는 말이 나오는 이유이기도 합니다
하지만 이것은 시세 차익이 생각만큼 힘들다는 말이지만 리츠 특성을 활용한 배당 투자가 목적이라면 크게 문제는 되지 않을 것 같습니다
투자 시, 시세 차익이 먼저인지, 배당 투자가 먼저인지 생각하시고 투자하는 것을 추천드립니다
이상, 롯데리츠에 대해서 알아보았습니다
자산 규모 국내 1위 리츠로 향후 자산 편입이 용이하다는 점, 재무 상태가 양호하다는 점 등 참고하시고, 투자는 본인 책임이고 본인 판단에 의해서 진행되어야 한다는 점은 기억해주세요!
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